Luz verde al alquiler indefinido: el inquilino puede permanecer con contrato hasta 30 años en el piso
La crisis de vivienda en España reaviva debates sobre el modelo de alquiler, con la novedosa propuesta de establecer contratos indefinidos en el arrendamiento de larga duración. En la actualidad, esta posibilidad contradice la legislación, pero el Tribunal Supremo ha validado la prórroga del alquiler durante un máximo de tiempo que supera los límites vistos hasta el momento.
¿Cuándo un contrato de alquiler se vuelve indefinido?
Un contrato de arrendamiento no puede ser indefinido en España, aunque el Tribunal Supremo confirma que es legal alargar el alquiler de vivienda habitual durante 30 años. La ley de arrendamientos urbanos ya contemplaba varias prórrogas y ahora estas pueden durar 30 años como máximo.
Sin embargo, los contratos de arrendamiento de larga duración no pueden ser indefinidos, por lo menos de momento. El casero y el inquilino deben pactar la duración del alquiler y siempre debe quedar reflejado en el contrato. La clave es que «esa cláusula haya sido pactada libremente por ambas partes y no infrinja normas imperativas ni altere el equilibrio contractual», según adelantan desde Idealista.
El Supremo recuerda que el contrato tiene que surgir del pacto conforme de arrendador y arrendatario en España. De esta forma, la prórroga también debe responder al pacto de ambas partes, que puede estar más justificado cuando el inquilino se hace cargo de la rehabilitación de la vivienda.
¿Cuánto tiempo dura un contrato de alquiler?
El contrato de arrendamiento de larga duración tiene una duración de cinco años si el casero es una persona física. En cambio, cuando el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorroga de forma automática durante siete años en vez de cinco.
Mientras dura el contrato, tanto el inquilino como el propietario tienen que cumplir las condiciones establecidas en el contrato. Así es cómo funcionan las prórrogas del contrato de alquiler de vivienda habitual: las claves para renovar vivienda durante años en España.
Cuando las prórrogas terminan, es posible aplicar una nueva prórroga de tres años que también se renueva anualmente, independientemente de si el casero es persona física o jurídica. Un experto inmobiliario aclara qué hacer si tu contrato de alquiler cumple cinco años. En otras palabras, el contrato de alquiler tiene una duración de ocho años si el arrendador es persona física y de diez si es jurídica.
«Una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más«, recoge la ley de arrendamientos urbanos.
La nueva duración del contrato de alquiler de vivienda habitual
Hasta ahora, la duración del contrato de alquiler tenía un límite de hasta diez años. Una vez transcurridos, el inquilino y el casero debían firmar un nuevo contrato. Sin embargo, la decisión del Tribunal Supremo podría ampliar la duración durante décadas, hasta un límite de 30 años. El casero, obligado a renovar el contrato o indemnizar al inquilino.
El Supremo confirma que la posibilidad de ampliar la duración del contrato de alquiler y superar los plazos legales. El requisito es que no suponga ningún tipo de perjuicio al arrendatario. No obstante, considera necesario establecer un límite.
Con el fin de evitar la cesión perpetua de uso al alquilar una vivienda, el Tribunal Supremo confirma la validez de incluir una cláusula en el contrato que establezca un límite máximo de 30 años. En este punto es importante conocer el documento que es más o tan importante como el propio contrato de alquiler, ya que permite modificar las condiciones.
De esta forma, se pretende afianzar el equilibrio entre la seguridad jurídica del propietario, la autonomía contractual y el derecho del inquilino a una vivienda. Pero siempre al respetar el carácter temporal del alquiler. En esta línea, el economista Gonzalo Bernardos considera que el contrato indefinido no tiene sentido porque «no es lo mismo alquilar que dar el usufructo».
Al firmar un contrato de alquiler, se entiende que ambas partes están conformes con las condiciones. Además, el arrendador no puede oponerse a las prórrogas de cinco o siete años si el inquilino decide seguir en la vivienda y cumpla con las cláusulas. Al alcanzar el límite de 30 años que establece el Tribunal Supremo, el alquiler termina.
